C’è un altro “effetto collaterale” sul mercato immobiliare causato dal Super Bonus 110%, dopo quello dell’aumento considerevole dei prezzi dei materiali che ha fatto a sua volta lievitare le quotazioni delle case, sia nuove che ristrutturate. Ed è quello di una consistente fetta del mercato immobiliare riqualificato con i migliori standard energetici, che i proprietari decidono di non mettere in vendita per non incappare nella “tagliola fiscale” delle plusvalenze, inserita nella scorsa legge di Bilancio.
“Tanti preferiscono attendere i tempi in cui la plusvalenza non si applica più al 100%, ovvero a 5 anni dall’esecuzione dei lavori, prima di mettere in vendita gli immobili – afferma Elena Costa, presidente di Fimaa Confcommercio, l’Associazione provinciale degli Agenti Immobiliari -. In un mercato, come quello vicentino, che già oggi soffre di mancanza di offerta era importante contare su queste abitazioni e pensare di dover attendere ancora prima di averle sul mercato sta già avendo i suoi effetti, soprattutto sui prezzi”.
Va detto che l’extra tassa per gli immobili ristrutturati con il Super Bonus non si applica a chi ha ristrutturato l’abitazione principale, ma ricade ad esempio su quegli investitori che hanno acquistato case o intere palazzine, anche molti anni fa, e poi le hanno ristrutturate avvalendosi dell’agevolazione ed erano pronti, ora, a rimetterle in vendita. Semplificando un meccanismo abbastanza complesso, ora questi proprietari si trovano a pagare una tassa del 26% sulla plusvalenza tra il valore di acquisto e quello di vendita per i 5 anni successivi da quando si sono conclusi i lavori indipendentemente da quando sono entrati in possesso dell’immobile, aliquota che viene dimezzata per gli ulteriori, successivi, 5 anni. “La ratio della norma è condivisibile, vale a dire quello di penalizzare gli investimenti speculativi – è il commento della presidente di Fimaa Vicenza –, ma come spesso accade non si tiene conto delle conseguenze, che sono quelle di disincentivare l’arrivo sul mercato, almeno nel breve periodo, di immobili con una buona qualificazione energetica di cui si ha una forte richiesta”.
Secondo gli ultimi dati diffusi da Enea, a giugno 2024 erano 59.623 gli edifici soggetti al Super Ecobonus 110% in Veneto, di cui 10.295 condomini, 27.180 edifici unifamiliari e 22.148 edifici “funzionalmente indipendenti”. I dati pubblici disponibili non rendono possibile distinguere quanti risultano essere abitazioni principali e quanti, invece, saranno soggetti a plusvalenza in caso di vendita, “ma quello che sappiamo è che il mercato avrebbe assoluto bisogno di una forte immissione di case riqualificate”, sottolinea Elena Costa. Per dare un’idea più precisa della situazione, basta dare un’occhiata ai dati provinciali sugli APE (Attestato di Prestazione Energetica) disponibili nella banca dati della Regione Veneto. Dal 2021 al 2023, sui 54.626 certificati emessi nel Vicentino, solo il 22% (ovvero 12.015) appartenevano alle classi più performanti, ovvero da “edificio a energia quasi zero” alla classe “B”, passando per le varie classi “A”.
Eppure oggi più che mai, anche per i timori sull’entrata in vigore della “Direttiva Green” che obbligherà in futuro ad una riqualificazione energetica degli edifici più datati, il cliente tipo pone grande attenzione alla classe energetica della casa che andrà ad acquistare: “anche se a mio avviso c’è troppo allarme su questa normativa da parte dei consumatori – spiega la presidente di Fimaa Vicenza – è pur vero che tanti potenziali acquirenti “storcono il naso” di fronte ad immobili collocati in classe F o G, ovvero le meno performanti, perché pensano di ritrovarsi, tra qualche anno, a dover rimettere mano al portafogli per adeguare l’edificio alle nuove norme green. Ma purtroppo – prosegue Elena Costa – di immobili sul mercato con buone classi energetiche ce ne sono pochi e dunque sono estremamente costosi. Se poi quelli che sono stati ristrutturati con il Superbonus non vengono venduti a causa della tassazione sulle plusvalenze è chiaro che si crea un vero e proprio corto circuito”.
Alla fine, dunque, una norma fiscale nata con una finalità condivisibile, sembra proprio destinata a ricadere su chi è alla ricerca di un’abitazione, obbligandolo a far fronte a prezzi alti di acquisto per carenza di offerta, tra l’altro in un momento in cui anche i tassi di interesse dei mutui sono elevati.